NBS rozlišuje prvé bývanie a investičné nákupy. Od roku 2027 sa mení LTV
Národná banka Slovenska upraví pravidlá financovania bývania. Mladí ľudia pri prvom bývaní získajú pri splnení podmienok možnosť vyššieho financovania, zatiaľ čo pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebný väčší podiel vlastných zdrojov.
Čo NBS mení a odkedy pravidlá platia
NBS oznámila zmenu pravidiel pre maximálny podiel ceny nehnuteľnosti, ktorý možno financovať hypotékou, teda limit LTV. Nové pravidlá začnú platiť 1. januára 2027 a zavádzať sa budú postupne, aby mali banky čas pripraviť procesy vrátane overovania počtu vlastnených nehnuteľností. Základná logika zmeny je rozdielna podľa účelu nákupu: pravidlá majú viac zohľadniť prvé bývanie a prísnejšie nastaviť financovanie ďalších, najmä investičných nehnuteľností. Ide o zmenu regulačných limitov, nie o prísľub, že banka každému žiadateľovi úver schváli.
Modelový prepočet iNSTRID
Za predpokladu úveru 150 000 € na 30 rokov, anuitnej splátky a hypotetickej sadzby – ktorá nie je ponukou banky ani aktuálnou trhovou sadzbou – vychádza splátka takto. Ide o výpočet iNSTRID, nie o údaj zo zdroja, a pohyb sadzby ECB sa nepremieta jeden k jednému do hypotekárnej sadzby.
| Scenár | Modelová sadzba | Mesačná splátka | Rozdiel vs. základ / mesiac | Rozdiel vs. základ / rok | | --- | --- | --- | --- | --- | | Scenár A (priaznivý) | 3,50 % | 673,57 € | −42,55 € | −510,60 € | | Scenár B (základný) | 4,00 % | 716,12 € | 0,00 € | 0,00 € | | Scenár C (stresový) | 4,50 % | 760,03 € | +43,91 € | +526,92 € |
Predpoklady modelu: úver 150 000 €, splatnosť 30 rokov, anuitná splátka, sadzba je hypotetická. Skutočná sadzba, poplatky a schválenie závisia od banky a konkrétneho žiadateľa.
Tri skupiny žiadateľov, tri limity vlastných zdrojov
- Podľa oznámenia NBS bude po novom platiť tento rámec:
- Mladí ľudia do 35 rokov si pri kúpe alebo výstavbe svojho prvého bývania budú môcť siahnuť až na financovanie vo výške 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Väčšina ostatných žiadateľov zostane pri základnom limite 80 %. Banky budú môcť aj naďalej poskytovať časť úverov s financovaním do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Tretia a každá ďalšia nehnuteľnosť bude mať limit 70 %. Praktický dôsledok je jednoduchý: pri vyššom LTV treba menej vlastných zdrojov, pri nižšom LTV viac. Presná suma však závisí od hodnoty nehnuteľnosti uznanej bankou a od individuálneho posúdenia klienta. Zdroj neuvádza všetky podmienky uplatnenia výnimiek ani spôsob výpočtu v konkrétnej banke.
Prečo sa mení pohľad na ďalšie nehnuteľnosti
NBS uvádza, že zmena reaguje na vývoj na trhu bývania, kde rastie podiel kupujúcich, ktorí už nehnuteľnosť vlastnia. Podľa tlačovej správy dnes každá piata hypotéka smeruje klientom s minimálne dvoma nehnuteľnosťami. Regulačná interpretácia NBS je preto diferencovanejšia: prvé bývanie a nákup ďalšej nehnuteľnosti sa neposudzujú rovnakým rámcom.
Pre investora to znamená najmä potrebu počítať s vyšším kapitálovým vstupom pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Súvis s širšími úverovými politikami však netreba preceňovať. NBS zdroj opisuje pravidlá pre hypotéky na Slovensku , zatiaľ čo štúdia ECB analyzuje účinky moratórií na splácanie podnikových úverov v Rakúsku .
Tieto zdroje preto spolu nepotvrdzujú spoločný záver o dostupnosti slovenských hypoték ani o správaní domácností.
Čo ukazuje hypotetický výpočet iNSTRID
iNSTRID pripravil samostatný model hypotéky, ktorý porovnáva tri úrokové scenáre pri rovnakom úvere a splatnosti. Ide o výpočet iNSTRID, nie o aktuálnu trhovú sadzbu, ponuku banky ani údaj od NBS. Tabuľka modelu ukazuje, ako sa pri nezmenenej výške úveru mení mesačná a ročná splátka, keď sa sadzba posunie medzi priaznivým, základným a stresovým scenárom.
Tento model nepoužíva na tvrdenie, že zmena LTV automaticky spôsobí zmenu úrokovej sadzby. Jeho účelom je oddeliť dva vplyvy: 1. **LTV určuje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti treba financovať vlastnými peniazmi.
2. Úroková sadzba ovplyvňuje priebežnú splátkovú záťaž pri už zvolenej výške úveru. ** Redakčná interpretácia: aj keď vyššie LTV znižuje počiatočnú potrebu vlastných zdrojov, vyšší úver môže znamenať väčšiu citlivosť rozpočtu na splátku.
Model preto slúži ako stresová pomôcka, nie ako predikcia schválenia úveru.
Čo sa mení a čo z toho zatiaľ nevyplýva
- Z oznámenia NBS vyplýva:
- od 1. januára 2027 sa mení rámec LTV pravidiel;
- prvé bývanie mladých ľudí do 35 rokov môže byť financované až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti;
- pre väčšinu ostatných žiadateľov zostáva základný limit 80 %;
- pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude platiť limit 70 %;
- zavedenie bude postupné. Z oznámenia NBS zatiaľ nevyplýva:
- že každý mladý žiadateľ automaticky dostane 90 % financovanie;
- že 80 % alebo 70 % predstavuje konkrétnu ponuku každej banky;
- že zmena sama osebe zníži alebo zvýši ceny nehnuteľností;
- že investorovi bude úver schválený bez ohľadu na príjem, existujúce dlhy a ďalšie posudzované kritériá;
- že modelová zmena LTV predpovedá budúce úrokové sadzby. Tieto závery by si vyžadovali ďalšie údaje a individuálne posúdenie, ktoré v dodanom zdroji nie sú uvedené.
Praktický checklist pred kúpou alebo refinancovaním
Pred rozhodnutím si prepočítajte aspoň tieto štyri veci: 1. Vlastné zdroje: porovnajte potrebný kapitál pri 90 %, 80 % a 70 % financovaní podľa toho, či ide o prvé, druhé alebo ďalšie bývanie. 2.
Splátkovú rezervu: použite iNSTRID model a skontrolujte, ako by rozpočet reagoval na stresový úrokový scenár. 3. Počet vlastnených nehnuteľností: overte, do ktorej kategórie nákup spadá.
Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti počítajte s limitom 70 % podľa oznámenia NBS. 4. Podmienky banky: ešte pred podpisom zmluvy si overte, ako banka určuje hodnotu nehnuteľnosti, uplatňuje limity a posudzuje príjem a existujúce záväzky.
Na plánovanie načasovania kúpy môže nadviazať nástroj Časostroj kúpy, ktorý pomáha pracovať s časovým a finančným scenárom. Výpočty a príklady sú orientačné a nenahrádzajú finančné, investičné ani hypotekárne poradenstvo.
Najdôležitejšie otázky a odpovede
Kedy začnú nové pravidlá NBS pri hypotékach platiť?
Podľa tlačovej správy NBS začnú platiť 1. januára 2027 a zavádzať sa budú postupne.
Aký LTV limit sa bude týkať tretej a ďalšej nehnuteľnosti?
Pri financovaní tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti má platiť limit 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
Dostane každý človek do 35 rokov hypotéku na 90 % hodnoty nehnuteľnosti?
Nie automaticky. Oznámenie hovorí o možnosti financovania až do 90 % pri prvom bývaní, no schválenie úveru závisí aj od ďalšieho posúdenia bankou.
Čo si z toho odniesť
Zmena NBS oddeľuje financovanie prvého bývania od nákupov ďalších nehnuteľností. Najväčší praktický rozdiel pocítia žiadatelia pri vlastných zdrojoch: pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebný vyšší kapitálový vklad. Pri plánovaní preto nestačí poznať iba maximálne LTV. Treba zároveň preveriť kategóriu nehnuteľnosti, podmienky banky a splátkovú záťaž v menej priaznivom úrokovom scenári.
Prepočítajte si vlastný scenár – s reálnym úverom, sadzbou a fixáciou – v Časostroji kúpy iNSTRID.
Výpočet a príklady sú orientačné a nejde o finančné, investičné ani hypotekárne poradenstvo.